Prima Casa 3 reprezinta una dintre cele 12 masuri propuse de Consiliul Investitorilor Straini in scopul repornirii economiei. Practic, aceasta a treia varianta a programului presupune cresterea plafonului maxim la 100.000 de euro, concomitent cu reducerea garantiei acordate de stat la doar 50% din pretul de tranzactionare al imobilului.
Teoretic, Prima Casa 3 ar trebui sa genereze credite in valoare de 1,4 mld. euro, 12.000 de locuri de munca pe termen mediu si o crestere a PIB cu 0,6%. Pe de alta parte, costurile suportate de contribuabilul roman se ridica la 70 mil. euro sau 0,06% din PIB.
Acum, sa ne intoarcem putin in timp si sa vedem ce s-a intamplat cu primele doua variante ale programului. Lansat in vara anului trecut, Prima Casa 1 a generat euforie in randul proprietarilor, pretul locuintelor crescand cu 5% in T4.09 comparativ cu trimestrul anterior, click pe graficul de mai jos pentru detalii. Sursa: INS
Desi Prima Casa s-a vrut un program care sa stimuleze sectorul constructiilor, doar o parte infima dintre locuintele cumparate au fost noi, romanii cumparand in principal apartamente vechi cu 1-2 camere. Mai mult, desi plafonul maxim a fost de 60.000 de euro, finantarea medie acordata de banci a fost de doar 41.000 de euro.
Anul 2010 a debutat cu Prima Casa 2, insa programul nu a mai reusit sa repete succesul anterior, astfel ca preturile au luat-o din nou la vale, fapt vizibil pe graficul de mai sus.
Care este situatia in acest moment? Pe piata se tranzactioneaza aproape in exclusivitate locuinte vechi, in timp ce vanzarile de locuinte noi s-au prabusit in ultimul an si jumatate, prinzand pe picior gresit atat dezvoltatorii imobiliari, cat si bancile care i-au finantat.
In 2008 si 2009 au inceput sa fie finalizate ansamblurile rezidentiale a caror start a fost dat in 2006-2007, iar acum dezvoltatorii nu au cui le vinde, mai ales ca preturile nu au scazut atat de mult incat sa le faca atractive. In plus, au fost construite locuinte spatioase plasate in zone mediocre, locuinte care acum sunt imposibil de vandut fara reduceri semnificative de pret.
Mai departe – cum dezvoltatorii nu vand, nu au de unde sa returneze bancilor creditele contractate in scopul construirii acestor locuinte, bancile avand acum de ales intre a le cere falimentul si a lichida activele acestora la orice pret (asumandu-se astfel pierderi insemnate), sau a accepta o reesalonare cu gandul ca piata o sa isi revina la un moment dat.
In prezent, in Romania exista cel putin 15-20.000 de locuinte noi finalizate sau in curs de finalizare care stau nevandute, iar programul Prima Casa 3 este dedicat tocmai lichidarii acestui stoc.
Dincolo de atitudinile pro si contra unui asemnea program, cred ca trebuie spus un lucru – avem nevoie de locuinte noi, mai mari si mai bune decat blocurile ceausiste, dar atat timp cat pe piata “baltesc” zeci de mii de apartamente care inca isi mai asteapta clientii, niciun investitor serios nu se va apuca sa investeasca bani in acest sector, chiar daca poate construi mai ieftin si la o calitate mai buna.
Cu alte cuvinte, nu putem discuta despre repornirea sectorului constructiilor inainte de a rezolva problema acestui stoc de locuinte. Cum rezolvam aceasta problema este o alta discutie.
In cazul locuintelor vechi, s-a vazut ca scaderea semnificativa a preturilor a dus la o oarecare stabilizare a numarului de tranzactii. In cazul locuintelor noi, lipsa vanzarilor arata ca preturile nu au coborat suficient de mult incat sa ii tenteze pe potentialii clienti.
Daca plafonul creste la 100.000 de euro, aceasta crestere va opri pentru moment scaderea si asa anemica a preturilor locuintelor noi, iar tehnicile de marketing si reducerea costurilor creditelor oferite de banci prin acest program va duce probabil la o oarecare revigorare a vanzarilor.
Efectul? Clientii vor cumpara o locuinta noua nu la un pret mai mic, rezultat din evolutia normala a pietei, ci la un pret mai mare, influentat de jocurile de culise dintre banci, dezvoltatori si stat.
Dintr-o asemenea miscare, statul nu pierde nimic – cei care pierd vor fi doar clienti
